La documentación para construir una casa es uno de los primeros pasos —y más importantes— que deberás afrontar. Tener todos los papeles en regla desde el inicio te ahorrará retrasos, sanciones y costes inesperados.
En este artículo te explicamos qué documentos necesitas para construir una vivienda, cuándo se solicitan, cuánto cuestan y cómo organizarlos paso a paso.
¿Qué es la documentación para construir una casa?
Se trata de todos los documentos técnicos, legales y administrativos que necesitas presentar antes, durante y después del proceso de construcción. Incluyen desde permisos municipales hasta certificados energéticos.
Esta documentación garantiza que tu vivienda cumple con la normativa vigente y que puede ser construida y habitada legalmente.
¿Qué documentos necesito para empezar a construir?
1. Escritura del terreno y nota simple
- Acreditan que eres el propietario.
- Se obtienen en el Registro de la Propiedad.
- La nota simple verifica si el terreno es urbanizable y si tiene cargas.
2. Licencia de obra
- Se solicita en el ayuntamiento antes de comenzar la obra.
- Requiere presentar un proyecto técnico visado.
- Incluye tasas municipales que varían según el municipio.
3. Proyecto básico y de ejecución
- Elaborado por un arquitecto.
- Describe en detalle la vivienda que vas a construir.
- Es obligatorio para tramitar la licencia de obra.
4. Estudio geotécnico
- Analiza la resistencia y características del suelo.
- Indispensable para definir la cimentación.
- Es un requisito técnico y legal.
5. Dirección facultativa
- Contrato con arquitecto y aparejador para supervisar la obra.
- Responsables de que todo se haga según el proyecto.
¿Qué documentación necesito durante y al final de la obra?
6. Libro de órdenes y asistencias
- Documento obligatorio donde los técnicos anotan incidencias y directrices.
- Se mantiene actualizado durante toda la obra.
7. Boletines de instalaciones
- Certificados por los instaladores (electricidad, fontanería, calefacción, etc.)
- Son necesarios para contratar suministros y legalizar instalaciones.
8. Certificado final de obra
- Firmado por arquitecto y aparejador.
- Confirma que la obra se ha ejecutado correctamente.
9. Licencia de primera ocupación
- Permite habitar legalmente la vivienda.
- Se solicita en el ayuntamiento una vez terminada la obra.
10. Certificado energético
- Documento obligatorio para inscribir la vivienda en el registro.
- Refleja su eficiencia energética (escala de la A a la G).
¿Cuánto cuestan estos trámites?
- Licencia de obra: entre el 2% y el 5% del presupuesto de ejecución material.
- Proyecto técnico: 4% – 8% del coste de la obra, dependiendo de la complejidad.
- Estudio geotécnico: entre 600 y 1.200 €
- Boletines y certificados: entre 300 y 800 € según comunidad y vivienda
- Tasas de registro y notaría: variables según el valor del inmueble
Una correcta planificación de la documentación evita paralizaciones y sobrecostes.
Errores comunes a evitar
- No revisar la calificación urbanística del terreno
- Comenzar la obra sin licencia de obras concedida
- No contratar técnicos cualificados para el proyecto
- No presentar los boletines de instalaciones al finalizar
- No pedir la licencia de primera ocupación (puede impedir contratar servicios)
¿Cómo lo gestionamos en Construir una Casa?
En Construir una Casa, te ayudamos a organizar y tramitar toda la documentación necesaria:
- Revisión urbanística del terreno
- Coordinación de licencias y permisos
- Proyecto técnico completo con estudio geotécnico
- Supervisión de todos los certificados durante la obra
- Entrega llave en mano con documentación final incluida